ホステル（ゲストハウス）経営って、儲かるの？ '２０２０！！

このブログの、過去最高の閲覧数の記事は２０１７年５月の【訪日観光客数の、フェイクを暴く！】ですが、これは一発屋といいますか、短期で豪快にバズッただけでして。なので、実質的＆安定的に最も読まれている記事は、２０１５年８月の【ホステル（ゲストハウス）経営って、儲かるの？】です。

大げさ＆ドヤ気味に言えば、この記事を書いたおかげで、僕やYAWPの存在は日本全国のホステル＆ゲストハウス・オーナーに知られる事になり、日本中から開業志望者がウチに相談に来るようになりました（最近はサッパリですが）。

要は、今の僕の業界内ポジショニングにとって、この記事の存在は良くも悪くも影響が大でして。寄稿から、ちょうど５年。なんだか個人的にメモリアルな気分になったので、今回はその続編のようなつもりで書きます。


しかし業界人の皆さんは、タイトル（ホステル経営って儲かるの？）を見た時点でツッコミたくなるかもですね。「このコロナ禍だぞ！ 儲かるわけないやろがい！」との直球なご意見には、反論の余地なしなのですが、今回は一旦、昨年に戻った気分になっていただき、コロナのことは忘れてください。

また、「今のこのご時世に、宿業を興したい者なんぞどこにもおらんやろがい！」と思う方もいるかもですが・・それはおそらく間違いです。実際に当の５年前の記事は、ここ数ヶ月、また閲覧数が伸びています。同人物の二度目以降の閲覧はカウントされないシステムなので、これはおそらく新規でゲストハウスの起業に興味を持ち、ネット検索し１ページ目でヒットしたこの記事を開いている方々です。東日本大震災の時もそうでしたが、今のような未曾有の事態に落ち入ると、それなりに多くの人々は人生を見つめ直すというか、「やりたいことをやって生きよう」・・となる傾向があります。




さてさて、いきなりですが例え話をします。


あなたがレストランに行き食事をしていると、隣りのテーブルには二人の男性が。どうやら、ダイヤモンドの指輪の、セールスをしている様子。二人の、こんな会話が聞こえて来ました。

男A「当社はこの指輪を、普段は１０００万円で販売しているのですが、あなたにだけ特別に、半額の５００万円で提供いたします」

男B「えぇ！？ 半額ですか・・・そりゃありがたい話ですけど、さすがに５００万は厳しいなぁ」

男A「実はここだけの話、こちらを加工する前の原石の、当社の仕入れ値は６００万円です。売買契約書のコピーをお見せしましょう。・・どうですか？ 今回はそれが５００万で手に入るわけです。すごくお得な話だと思いませんか？」

男B「おぉ・・・たしかにすごいな。・・かっ・・・買いますぅ！」


・・・あなたがこのやりとりを隣りで聞いていたとしたら、ズッコケませんか？「なんちゅう荒い、雑で簡易な詐欺だ・・」と呆れてしまいませんか？

第三者の評価目線がなく、男Aからの一方通行の言説を、なぜ男Bは全く疑うことがないのでしょうか？ もちろんAは、ウソは一言も言っていない可能性が高いです。しかしBは、一つの原石→一つの指輪、と、なぜ妄信するのですか？ 原石から三つの指輪を作成し、それぞれを５００万で売れば、合計で１５００万。差し引き９００万の利益ですよ。

そもそも、Bが特別な利を得るのであれば、相対的に、その分の損をしているのは誰なのでしょうか？ Aの会社ですか？ 損をする側がなぜ「買ってほしい」と言い寄って来るのですか？ ドMですか？


世界的に著名な投資家、ウォーレン・バフェット氏の格言

「ポーカーをやり始めて２０分経っても、まだ誰がカモか判らなければ席を立て。お前がカモだ」

この教えは、商売に限らず、このカオスな世を生きる上で重要なセンスであると、僕は思います。



例え話が長くなりましたが、今度は、こちら（↓）のリンク記事をご覧下さい。

「利回り30％も可能」のはずが損失3500万…ホステル投資の実態〈楽待 不動産投資新聞〉


はい。まさに先ほどの例え話と同様の、ズッコケ案件です。まさに「お前がカモだっ！」でドォーーーーーン！！（© 笑ゥせぇるすまん）です。


上記の記事や、記事内に貼ってある動画（１１分程度なので、ぜひ見て下さい）では、被害者のホステルの名称は完全に伏せられておりますが。実は僕は、動画を見て「オゥ、さてはあそこだな」と勘づき、検索したら一発で正解でした。僕の業界アンテナは、最近は全く磨いておりませんでしたが、まだまだ錆び付いていなかった〜（変な自画自賛w）！！

とはいえ僕は、伏せられていた名前をここでわざわざ暴露して、ドヤ顔をする気はありません。普通に賢い方であれば、以降の文章を読んでいただき方法を考えれば、すぐに辿り着けますよ。



僕は過去に、当ブログの記事にて、何度も訴えていました。「ホステルやゲストハウスを“建てさせる”ことで儲けようと企む輩が、発生しております」と。

例えば、２０１９年８月の記事【不都合な真実！ 衝撃的な急ブレーキ！！】では、

２０１８年４月の【アベマTVの番組についてを、ここに清算する！！】では、

よって上記のリンク記事は、まさに僕が懸念していた通りの事案でして、“被害者が請負企業を訴えるに至った”には、僕の感想としては「そりゃそうなるわ〜」です。かぼちゃの馬車への集団訴訟と、同じ構図。原告側の弁護士まで同じ。被告側の「リスクはきっちり説明した」「相手は納得の上で、自己判断で契約書に判を押している」的な反論も同じ。“ガイアの夜明け”あたりが糾弾すれば、さらにそっくりになりますので、テレ東さんには期待をしてしまう・・・（笑）

これは、僕が個人的に懸念していた・・というよりも「あそこはかなりエゲつない商売をしている」「いずれ事件化するだろうな」と、業界内の話題で普通に出ていたことです。僕が知った最初のきっかけは、たしか某有名ホステルの経営者と飲んだ際に、彼から聞いたかと。

ちなみにその、かぼちゃの馬車への集団訴訟では、原告側（シェアハウス・オーナー達）が軒並み、勝利しました。つまり、司法は「ウマい話ばかりをして信じ込ませて、売ったもん勝ちは許されない」という、姿勢を示したということです。よって今回の訴訟でも、おそらくは企業側に厳しい判決が下ると思われます。


しかしながら、このホステル投機案件。もちろんこの企業の強欲（判決前なので、詐欺とは書きません）っぷりには激しい怒りを覚えますが、それと同時に、被害者の彼の“守備する気がゼロのザルっぷり”にも呆れてしまいます。先日のCL準々決勝、バルセロナvsバイエルンの後半か！！？

僕もいちおう起業家ですし、大金が動く契約の経験は、人生で何度かあります。もちろん案件一つにつき、相見積もりは必ず数件とります（宿では、８件もとりました）。しかしリンク先の記事に載っていた見積書は、「こんなテキトウなのは見たことがない」レベルです。◯→１００万、□→２００万、△→１０万と、、ざっくり計算にもほどがある。僕がこんなのを出されたら、ブチ切れて破棄して追い返しますよ。

さらに、なんなんですか？ “事前協議：２０万”って！ ザル守備相手に容赦せず、終盤にダメ押し点を入れまくった、コウチーニョ的なオマケ請求ですか！？ 前述のレストランの例え話でいえば、二人分の食事の会計をなぜか顧客の側の男Bが支払った、みたいなことですよ！！

“企画コンセプト：２０万”にも「なんじゃそりゃ」です。２０万も吸い取って、絞り出したのが“都会に現れた「青の洞窟」”ですか？ 客を舐めるのも、いい加減にしろ！！ そして、クライアントはそれくらい、自分で考えろ！！！



・・・と、ツッコミどころをあげるとキリがないので、ここからは「僕であればこちらの起業はこうやって、この額で収めてやりますよ、へへへ」という妄想をします。


まずこの記事を書くにあたり、僕はメールにて、工務店を経営している知り合い（年上の方なので、友人とは言いにくい）の方にスクショ写真やサイトリンクを送り、「こちらのテナント工事は、いくらくらいで請け負いますか？」と聞いております（件の訴訟絡みの話はせずに）。工事前の写真は無くの、もちろんアバウトな話なのですが、これに関しては僕のテキトウな見解ではなく、プロの意見だということです。

彼の回答は「８００万。クライアントがシビアな人ならば、絞って７００万。ユルい人なら１０００万」でした。これは、テナント工事の発注経験がある僕の推測値と、大きなズレはありません（これってけっこう重要で、こういった大金が動く契約では、客のスタンス、舐められっぷりによって数百万の差がつくということです）。

しかし、実際の見積もりでは・・・工事費用は１７００万強。工務店に直の発注ではなく、間に入った請負企業の中抜きがあるとしても、せいぜいで＋２００万でしょう。しかしこの会社は、工務のプロが上限１０００万と読んでいる案件で、＋７００万もの請求をしているのですよ。ボッタクリにも、ほどがある！！

あ、またしても毒ツッコミになってしまった。ほんとキリがないので、僕なりの見積もりを画像にして、ここに添付します。

ちなみに僕は、ドヤるつもりはありませんが、ゲストハウス開業に向けての物件購入の際に、およそ３００万円の値引き交渉に成功しております。そんな、まさしく“シビアなクライアント”ですから、工事関係費の計はきっちり７００万で。


ここからは僕は、大嫌いな“自称コンサルタント”の、真似事をします（笑）。

工事を始めとする、ハコを作る経費の総額は、画像のように８３５万。さらに、テナント契約のもろもろで３００万を費やしたそうですから、合わせて１１３５万。初期の運転資金を残しておくのも基本ですから、ここはキリよく１２００万としましょうか。これが、この起業案件において僕がコンサる、開業に必要な資金となります。

被害者の彼は、自己資金７００万円を突っ込んだそうですから、僕のこの妄想でも同額を。すると足りない資金は５００万ですが、公庫は“自己資金が半分”を貸付け決定の判断目安にしていますから（最近は三分の一程度でも貸すようですが）、よっぽど履歴に傷がない限りは確実に借りられます。

というか、個人での起業の場合、借金は５００万くらいに留めておくのがいいですよ。１５００万を借りた僕が言うのは、変な話ですが（完済済みです）。５００万程度であれば、いきなり失敗してもどうにかなります。やり直しが利きます。

この５００万の借金返済は、月々１０万円でおよそ４年半、といったところでしょうか。５万ならば１０年ですが、「ここは少々、強気で行こう」とコンサっちゃいますかね。負債を１０年も抱え続けるのは、キツいもんなぁ。


さて。

こちらのホステルは、都内の城東エリアにあり、ドミトリーのみのキャパ２０ベッドだそうです。もちろん僕は立地も把握しておりますが、はっきり言いまして、厳しい。そこそこ大きな街ですが、中心地ではないですし。一般的な外国人には全く知られていない駅名で、日本人がわざわざ選ぶような要素もない（むしろ、治安が悪いイメージ）。空港等へのアクセスも、あまりよろしくない。

宿の内装や設備等も・・・何か特別な訴求力があるようには、全く思えません（失礼ながら）。よって、２０１９年当時の僕の、業界情勢把握を元にすれば、僕は価格設定を

平日：１８００円（繁忙期：２０００円、閑散期：１６００円）
金土：２４００円（　〃　：２８００円、　〃　：２０００円）

と提案します。客単価は、平均で約２０００円ということになります。実際には平日：３０００円、土日祝：４０００円と提示されたそうですが（一般的に宿が混むのは金・土で、平日・土日と分けているこの会社は、ほんと何もわかってない・・）。そんな価格は、都内ではごくごく一部の特別な人気宿でしか成立しておらず、「現実的ではない設定を元に収支シミュレーションした」と、裁判では不利な要素になるでしょうね。


そこから僕が弾き出す収入予測は、こんな感じ。先ほど「見積もりがテキトウすぎ！」とヒートしたくせに〜の上での、思いっきりザックリな計算ですが（笑）。

そして、支出はというと。リンク記事内で、テナント家賃は２８６０００円と出ておりますから、まずはそれは必須（こちらも中抜き有りで、水増しされている可能性は高いですが）。さらに前述の、公庫への借金返済が月１０万。以下は、稼動が５０％との想定を元にしたものを、同様に画像で（↓）。もちろん、請負企業がヒルのように吸い取るつもりでいた、運営委託費：４３２０００円やシステム利用料：１０８０００円の契約は、破棄しますよ。マジで強欲、やりたい放題だな。バイエルンの左SB、デイビスか（クドいッ）！！

はい。上記の通り、稼動５０％（ゲスト数平均１０人）では、収入が６０万・支出が６９万となり、９万円の赤字です。同様に、６０％では支出が７２万で、収支は±０。７０％では７５万となり、ようやく９万円の黒字です。それで利回り１９％で、開業資金をペイするまでには、５年強（収益全額を自分と公庫への返済に充てたとして、初期投資の元を取るまでにそれだけ費やすということ）。もちろん当時であれば、「オリンピックの期間にはアホほどに値上げして、一気に稼ごう」という狙いは理解できるところですが。


・・・長々と妄想し、似非でコンサって、結局のところ僕が何を言いたいのかといいますと。

開業資金を、絞りに絞って計１２００万に抑え、出来る限りを自力でこなし、あらゆる無駄を削減したとしても、この案件では勝ち目はありませ〜ん！！

ということです。損益分岐点の稼動が６０％、７０％でもペイに５年。仮に「起業するからには毎月２０万くらいは得たいな」という欲がある（あって当然です）ならば、８０％でも足りません。

そんなムリスジなビジネスに、貯金７００万を突っ込むだなんて、簡易宿所業を少しでもカジッたことのある者からすれば、確実に「無謀だなぁ〜」となりますよ。にもかかわらず被害者の彼は、強欲企業に言われるがままに、−２７００万という衝撃的な数字からスタート。さらに毎月５０万を吸い取られ続けるという、地獄のような契約をしてしまったわけです。彼のディフェンスがザルだったとはいえ、ここまでのカモ扱いは、いくらなんでもヒドい。非道いぃ〜（号泣）！！



過去に僕の元に相談に来ていた、ゲストハウスの経営を夢見る方々は、起業の経験が無い方が大多数でした。そんな方々に向けて、真面目に注意喚起をしたいとの想いから、僕は今回の記事を書きました。あなたが何も考えず、勉強せず、人を疑うことなく突撃すると、件の彼のように３５００万円の負債を抱え、自己破産の道を選ぶハメになる可能性があります。僕は、彼のような被害者をこれ以上は、一人も増やしたくありません！！


はい。宣言通りにコロナを完全に無視した、ゲストハウス起業志望者への熱量高めのメッセージでした。現実に戻ると、僕は「観光業界の復興は４年後」と推測しておりますので、今後４年間はこの記事の収支予測よりも「さらに、圧倒的に厳しいのだろう」「稼動７０％なんてはるか先。年で１０→３０→５０％って感じ？」といったノリで、起業のプランニングを楽しんでくださいです！！